1. Egzekucja komornicza
Egzekucja komornicza z nieruchomości rozpoczyna się od wezwania Dłużnika do zapłaty długu. Po upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.
Istnieje możliwość zaskarżenia opisu i oszacowania (operatu szacunkowego) w terminie wynoszącym dwa tygodnie liczonym od dnia jego ukończenia.
Ważne! Licytacja lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika może być dokonana jedynie jeżeli łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej równowartość 1/20 części sumy oszacowania.
Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi 3/4 sumy oszacowania.
Jeżeli nikt nie zgłosił podczas pierwszej licytacji, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.
Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.
Warto zauważyć, że nie można udzielić przybicia jeżeli wszystkie skargi na czynności komornika nie zostały rozpatrzone przez sąd. Skargę na czynności komornika można zgłosić ustnie także podczas licytacji, jednakże jest ona natychmiast rozpatrywana.
Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
2. Sprzedaż przez Syndyka
W przypadku sprzedaży przez Syndyka – dokonuje on wyboru sposobu likwidacji masy upadłości samodzielnie w sposób, który umożliwia zaspokojenie wierzycieli w jak największym stopniu, z uwzględnieniem kosztów likwidacji.
W praktyce syndyk stosuje zazwyczaj odpowiednio przepisy o egzekucji komorniczej, dlatego pierwsza cena minimalna wynosi 3/4 ceny z operatu szacunkowego, natomiast druga 2/3. Syndyk próbuje sprzedać nieruchomość do skutku, jednakże wykluczona jest sprzedaż, która doprowadziłaby do pokrzywdzenia wierzycieli. O wyborze sposobu likwidacji nieruchomości syndyk zawiadamia wierzycieli oraz sąd.
Sąd, w drodze postanowienia, może zakazać syndykowi dokonania likwidacji składnika masy upadłości w wybrany przez syndyka sposób lub za wskazaną minimalną cenę.
W przypadku braku wstrzymania lub zakazu likwidacji składnika masy upadłości likwidacja może nastąpić po upływie 14 dni od dnia zawiadomienia o wybrania sposoby likwidacji przez syndyka.
3. Nieruchomość mieszkalna podczas egzekucji komorniczej, a w trakcie upadłości konsumenckiej.
W przypadku egzekucji komorniczej osoba posiadająca nieruchomość, w której zamieszkuje nie jest chroniona. Po „przybiciu” ceny podczas licytacji komorniczej, a następnie przeniesienia własności nieruchomości, należy opuścić mieszkanie, a cała uzyskana suma podlega podziałowi na poczet prowadzonych egzekucji.
Upadłość konsumencka w przeciwieństwie do egzekucji komorniczej zabezpieczenia interesy osób, które w swoim majątku posiadają nieruchomość, w której zamieszkują. Syndyk, co do zasady pozwala na zamieszkiwanie nieruchomości (lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego) podczas upadłości, aż do momentu faktycznej sprzedaży nieruchomości (podpisania aktu notarialnego). Po sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 342a prawa upadłościowego Upadły jest chroniony przed bezdomnościom poprzez przywilej socjalny – wydzielenie Upadłemu kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy.
Powyższą kwotę określa sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, w tym liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, zdolności zarobkowe upadłego, sumę uzyskaną ze sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz opinię syndyka.
Powodzenia 😊